Some considerations about the publicity in the transfer of Real Estate in Roman Law

Las primitivas formas operativas en las transmisiones, mancipatio e in iure cessio, carecían de virtualidad publicitaria de tipo registral tal y como conocemos en nuestro Derecho moderno; si bien creemos que sí fueron una forma embrionaria en unos casos por presencia de testigos y en otros por la autoridad que garantizaba la transmisión del inmueble, pudiendo llegar al conocimiento de terceros. Por ello la intervención de vecinos conforme a FV. 35, constituye un instrumento de publicidad importante tendente a garantizar a terceros el estado jurídico del inmueble evitando así fraude, astucia o engaño. A ello obedece la reglamentación de Constantino y el establecimiento de la inscripción en el censo, y a la aparición de institutos como la insinuatio, no en vano los intereses fiscales estaban en juego y la preocupación se infiere de numerosas constituciones como ponemos de manifiesto en nuestro estudio.

The real estate publicity based on a registry, in present law, constitutes an activity aimed at stating the legal situation of real estate through its description in the official books following the established procedure. However, the publicity in Rome is not based on a special registry, as we will have the chance see, but in the remand of the titles that are going to be made public in the libri censualibus or in the records that confer certain guarantees, in order to protect the buyers and also the interests of the Fiscus.