La repercusión de los gastos notariales de los préstamos hipotecarios

La STS 705/2015, de 23 de diciembre, en su Fundamento Jurídico quinto-g), séptimo motivo, considera abusiva la cláusula por la que se imputa los gastos del préstamo hipotecario al deudor. Para ello aplica el artículo 89.3 TRLGDCU que se refiere exclusivamente a las compraventas de viviendas. Y para ello considera que “la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición”, lo que es incorrecto, tanto en sentido jurídico como económico. Como siguiente argumento el Tribunal Supremo dice que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista”. El préstamo, como todo contrato, es un acuerdo de voluntades y, por tanto, se concierta en interés de ambas partes. Y la intervención notarial en una póliza bancaria o la autorización de una escritura pública beneficia a ambas partes contractuales: cada una puede exigirle a la otra el cumplimiento de sus obligaciones; el prestamista se ve protegido en caso de incumplimiento del prestatario y éste en caso de incumplimiento de la entidad de crédito. Por otra parte, hay normas específicas para el crédito a consumidores. Así, el artículo 3.g) de la Directiva 2008/48/CE, de 23 de abril de 2008 y el correlativo artículo 6 de la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, que definen coste total del crédito para el consumidor como “todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el consumidor deba pagar en relación con el contrato de crédito y que sean conocidos por el prestamista, con excepción de los gastos de notaría”. Y en los mismos términos la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

The STS 705/2015, of 23 December in its legal grounds (Fifth(g), seventh ground) regards as unfair the clause that passes on the expenses of the mortgage loan to the debtor. For this, Article 89.3 TRLGDCU applies, which refers exclusively to the purchase of houses. And for this it is determined that "financing is a facet or phase of such acquisition", what is incorrect, both in a legal and economic sense. In the next argument the TS states that "who has the primary interest in the documentation and inscription of the mortgage loan deed is undoubtedly the lender." The loan, like any contract, is an agreement of wills and, therefore, is arranged in the interest of both parties. The notarial intervention in a banking policy or the authorisation of a public deed benefits both parties contractually: each one can claim against theother to enforce their obligations. The lender is protected in the event of the default of the borrower and likewise in the event of default of the credit institution. Additionally, there are specific rules for consumer credit. Thus, Article 3.g) of Directive 2008/48 / EC, of 23 April 2008 and the correlative art. 6 of Law 16/2011, of June 24, on consumer credit agreements that define the total cost of credit to the consumer as "all expenses, including interest, commissions, taxes and any other type of expenses. The consumer must pay in relation to the credit agreement and are known by the lender, with the exception of notarial fees". This on the same terms as Directive 2014/17 / EU of the European Parliament and of the Council of 4 February on credit agreements with consumers for residential real estate.