El inadecuado régimen urbanístico del derecho de superficie

1. «Conclusiones preliminares» sobre el régimen urbanístico del derecho de superficie para edificar.-2. El régimen jurídico-privado general: la autonomía de la voluntad como principio central y el derecho de superficie para edificar. 2.1 El título constitutivo como principal fuente reguladora. 2.2 Aplicación concreta del principio de autonomía de la voluntad a los derechos y situaciones jurídico-reales. 2.3 Aplica- ción concreta del principio de autonomía de la voluntad a los derechos y situaciones jurídico-reales.-3. Estructura jurídico-privada del derecho de superficie para edificar. 3.1 Sujetos y capacidad. 3.2 Objeto del gravamen. 3.2.1 La finca. 3.2.2 Especial alusión al vuelo o subsuelo de un terreno. 3.2.3 Constitución de superficie en parte de una finca y parcelación urbanística: doctrina de la DGRN. 3.2.4 Superficie sobre derechos reales limitados de goce: regla y excepciones. 3.2.5 La super- ficie y el dominio público. 3.3 El Derecho civil y la temporalidad de la superficie. 3.3.1 La perpetuidad «impropia», en tanto referida a la edi- ficación superficiaria. 3.3.2 La perpetuidad en sentido propio y el censo enfitéutico como eventual marco jurídico.-4. El derecho de superficie para edificar en la legislación urbanística. 4.1 Origen y objetivos de la regulación urbanística de la superficie para edificar. 4.2 Primera evolu- ción: la trascendental reforma derivada de la Ley 19/75 y el plazo para edificar.-5. Predominio del principio de legalidad o necesidad en los orígenes de la legislación urbanística sobre el derecho de superficie. 5.1 Posposición de la autonomía de la voluntad en la legislación urba- nística anterior a la vigente. 5.2 La influencia originaria del principio de necesidad o legalidad del Derecho administrativo. 5.3 Dos manifes- taciones de la falta de sintonía: el plazo de duración en el marco de la propiedad separada del vuelo y el subsuelo, y el plazo para edifi- car.-6. La inscripción del derecho de superficie en el reglamento hipo- tecario. 6.1 Redacción original: problemas de legalidad. 6.2 La modificación por RD 1867/1998 y su ulterior declaración de ilegali- dad.-7. La tesis dualista sobre el régimen jurídico del derecho de superficie para edificar. 7.1 Alcance y justificación de esta tesis: nues- tra postura personal. 7.2 El dualismo y el monismo en las resoluciones judiciales. 7.3 La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97, de 20 de marzo. 7.4 Las sentencias del Tribunal Supremo de 15-6-1984 y de 26-11-2002. 7.5 La distinción entre la eficacia frente a terceros o entre partes de un derecho real.-8. El régimen urbanístico del derecho de superficie en la Ley 8/2007 y el TRLS de 2015.