Responsabilidad personal y real: cuestiones sobre el artículo 118 de la ley hipotecaria y los pactos de retención y descuento del precio en la transmisión de finca hipotecada

El artículo 118 de la Ley Hipotecaria, cuya redacción se remonta a la reforma hipotecaria del año 1944, consagró en su primer párrafo una práctica notarial consistente en la suscripción de los llamados pactos de retención en el precio de los contratos de compraventa. Estos acuerdos se concertaban para pagar la deuda pendiente del vendedor, o con la condición de destinar la parte del precio retenido al pago de una deuda que el vendedor mantenía con un tercero. La adquisición de la cosa objeto de compraventa se posponía al cumplimiento de la condición o, en su defecto, a su afianzamiento. Adicionalmente y teniendo en cuenta que el artículo 118 de la Ley Hipotecaria dio carta de naturaleza a la asunción de deudas, nos detendremos en este pacto donde se prescinde, gracias a la fórmula tipificada, del complejo procedimiento de la novación subjetiva pasiva extintiva que reclamaba la sustitución de una relación por otra nueva a la que reemplazaba. Al tiempo, este precepto ratifica la esfera del poder de disposición que conserva el sujeto pasivo del derecho de crédito garantizado con hipoteca.