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Promoción inmobiliaria, autopromoción y cooperativas de viviendas Obligaciones y responsabilidades en derecho de la edificación

por Milà Rafel, Rosa

Libro
ISBN: 9788490594292
Cizur Menor (Navarra) Thomson Reuters Aranzadi 2014

La Ley de Ordenación de la Edificación amplia la noción de promotor respecto a la perfilada, con anterioridad, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre responsabilidad por ruina, al abandonar el ánimo de lucro como característica indispensable de la figura del promotor. En consecuencia, la mencionada Ley impone las mismas obligaciones, con excepción de la obligación de contratar el seguro decenal, e idéntico régimen de responsabilidad tanto a las sociedades mercantiles que comercializan viviendas en el mercado, como a los particulares que de manera individual o colectiva promueven la construcción de una vivienda para destinarla al uso propio, así como a las cooperativas de viviendas. En este contexto, en el presente libro se analizan la autopromoción individual y la promoción en régimen de comunidad de propietarios y de cooperativas de viviendas. En particular, se estudian las obligaciones y responsabilidades que el ordenamiento jurídico privado impone a todo promotor inmobiliario, especialmente la responsabilidad civil derivada de vicios y defectos constructivos, se examina su fundamento y se cuestiona su aplicación a aquellos sujetos que actúan ajenos al ejercicio de una actividad empresarial o profesional. En la obra también se analiza la figura del gestor de comunidades o de cooperativas de viviendas. En la práctica inmobiliaria, en ocasiones estos gestores llevan a cabo una promoción inmobiliaria encubierta, es decir, utilizan de manera fraudulenta la promoción en régimen de comunidad o de cooperativas para eludir las obligaciones y responsabilidades propias del promotor. El libro arroja luz sobre esta cuestión, ofreciendo criterios para identificar en qué casos el gestor actúa como promotor. Las conclusiones alcanzadas en el trabajo son el resultado de un estudio exhaustivo de la legislación española, así como de las sentencias dictadas por los tribunales españoles en la materia. El libro incorpora, asimismo, en las cuestiones más relevantes, un análisis comparado centrado en el ordenamiento jurídico francés.

Tabla de Contenidos

I. Introducción: promoción de viviendas en régimen de autopromoción, comunidad de propietarios y cooperativas de viviendas.
1. Delimitación del objeto de estudio.
2. Promoción de viviendas para uso propio (autopromoción) como modo de acceso a la propiedad de una vivienda.
3. Situación de la autopromoción en el mercado inmobiliario español.
3.1. Viviendas terminadas entre 1992 y 2008
3.2. Viviendas terminadas entre 2009 y 2013
4. Ventajas e inconvenientes de la autopromoción inmobiliaria.
4.1. Ventajas de la autopromoción inmobiliaria
4.1.1. Ahorro económico del beneficio del promotor profesional
4.1.2. Ayudas públicas a la autopromoción: viviendas protegidas y otras ayudas
4.1.3. Beneficios fiscales reconocidos a las cooperativas de viviendas
4.2. Inconvenientes de la autopromoción inmobiliaria
4.2.1. Asunción del riesgo económico de la promoción
4.2.2. Fraudes cometidos en la promoción en régimen de comunidades de propietarios y de cooperativas de viviendas: la respuesta del legislador
a. El caso de la cooperativa de viviendas «Promoción Social de Viviendas, Soc. Coop.»
b. Respuesta del legislador a los fraudes cometidos en la promoción en régimen de comunidades de propietarios y de cooperativas de viviendas
II. Marco legal del proceso de la edificación y regímenes de responsabilidad por vicios o defectos constructivos.
1. Código Civil
1.1. Artículo 1591.I del Código Civil
1.2. Jurisprudencia sobre responsabilidad por ruina
2. Ley de Ordenación de la Edificación
2.1. Régimen de responsabilidad legal del artículo 17 LOE
2.1.1. Finalidad de la Ley
2.1.2. Artículos 17 y 18 de la LOE
2.1.3. Ámbito de aplicación temporal (disposición final 4ª)
a. Derogación tácita del artículo 1591.I CC
b. Superación de la doctrina jurisprudencial sobre responsabilidad por ruina
2.1.4. Ámbito de aplicación territorial
2.1.5. Exclusiones del ámbito de aplicación
2.2. Presupuestos objetivos
2.2.1. Daños materiales (artículo 17.1 LOE)
2.2.2. Edificación (artículo 2 LOE)
2.2.3. Tipos de vicios y defectos constructivos (artículo 17.1 LOE)
a. Estructurales: 10 años [artículo 17.1.a) LOE]
b. De habitabilidad: 3 años [artículos 3.1.c) y 17.1.b) LOE y 13 a 15 CTE]
c. De ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado: 1 año (artículo 17.1, 2º párrafo, LOE)
2.2.4. Solicitud de licencia de edificación a partir del 6.5.2000 (disposición transitoria 1ª LOE)
a. Irretroactividad del artículo 18.1 LOE
b. Irretroactividad de la disposición adicional 7ª LOE
2.3. Presupuestos temporales: plazos de garantía y prescripción
2.3.1. Plazos de garantía. Dies a quo: recepción de la obra (artículo 6.5 y 17.1 LOE)
2.3.2. Plazos de prescripción (artículo 18 LOE)
2.4. Legitimación activa y pasiva
2.4.1. Legitimación activa: propietarios y terceros adquirentes (artículo 17.1 LOE)
2.4.2. Legitimación pasiva: agentes de la edificación (artículo 17.1 LOE)
2.5. Estándar de responsabilidad del artículo 17.1 LOE: adopción de la tendencia objetiva de la responsabilidad por ruina
2.5.1. Teoría de la objetivación de la responsabilidad
2.5.2. Teoría de la responsabilidad objetiva o sin culpa
a. Ausencia de previsión del cumplimiento de la lex artis como causa de exoneración en el artículo 17.8 LOE
b. Previsión de un seguro obligatorio
c. Ausencia de reconocimiento expreso en la Ley
2.6. Compatibilidad del artículo 17 LOE con la responsabilidad contractual
2.6.1. La LOE reconoce la compatibilidad del artículo 17 con la responsabilidad contractual
2.6.2. En especial, la discutida compatibilidad en la reparación de los daños materiales cubiertos por el artículo 17.1 LOE
a. Tesis contraria a la compatibilidad en la reparación de los daños materiales cubiertos por el artículo 17.1 LOE
b. Tesis favorable a la compatibilidad en la reparación de los daños materiales cubiertos por el artículo 17.1 LOE
2.6.3. Compatibilidad con el saneamiento por vicios ocultos (artículos 1484 a 1490 CC) y la acción de incumplimiento contractual (artículos 1101 y ss. y 1124 CC)
3. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
3.1. Régimen de responsabilidad del artículo 149 TRLCU
3.1.1. Artículo 149 TRLCU y remisión al artículo 148 TRLCU
3.1.2. ¿Vulnera el artículo 149 TRLCU los límites de la delegación legislativa establecidos en la Ley 44/2006?
3.1.3. Carácter objetivo y límite cuantitativo de la responsabilidad
3.1.4. Ámbito de aplicación material y temporal
3.2. Presupuestos objetivos: daños por defectos de la vivienda no cubiertos por una ley específica
3.2.1. Daños originados por defectos de la vivienda
3.2.2. Daños no cubiertos por un régimen legal específico
3.2.3. Daños de naturaleza material o personal, con exclusión de los morales
3.3. Presupuestos temporales: plazo de prescripción
3.4. Legitimación activa y pasiva
3.4.1. Legitimación activa: «todo perjudicado» (artículo 128.1 TRLCU)
3.4.2. Legitimación pasiva: constructor y promotor profesionales (149 TRLCU)
a. Constructor
b. Promotor
c. Requisito de profesionalidad
d. Distribución de la responsabilidad: solidaridad y derecho de repetición (artículos 132 TRLCU)
3.5. Compatibilidad del artículo 149 TRLCU con otros regímenes de responsabilidad
3.5.1. Con el régimen de los artículos 17 y 18 LOE
3.5.2. Con la responsabilidad por productos defectuosos (artículos 135 y ss. TRLCU)
3.5.3. Con la responsabilidad contractual y extracontractual del Código Civil (artículo 128, 2º párrafo, TRLCU)


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La Ley de Ordenación de la Edificación amplia la noción de promotor respecto a la perfilada, con anterioridad, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre responsabilidad por ruina, al abandonar el ánimo de lucro como característica indispensable de la figura del promotor. En consecuencia, la mencionada Ley impone las mismas obligaciones, con excepción de la obligación de contratar el seguro decenal, e idéntico régimen de responsabilidad tanto a las sociedades mercantiles que comercializan viviendas en el mercado, como a los particulares que de manera individual o colectiva promueven la construcción de una vivienda para destinarla al uso propio, así como a las cooperativas de viviendas. En este contexto, en el presente libro se analizan la autopromoción individual y la promoción en régimen de comunidad de propietarios y de cooperativas de viviendas. En particular, se estudian las obligaciones y responsabilidades que el ordenamiento jurídico privado impone a todo promotor inmobiliario, especialmente la responsabilidad civil derivada de vicios y defectos constructivos, se examina su fundamento y se cuestiona su aplicación a aquellos sujetos que actúan ajenos al ejercicio de una actividad empresarial o profesional. En la obra también se analiza la figura del gestor de comunidades o de cooperativas de viviendas. En la práctica inmobiliaria, en ocasiones estos gestores llevan a cabo una promoción inmobiliaria encubierta, es decir, utilizan de manera fraudulenta la promoción en régimen de comunidad o de cooperativas para eludir las obligaciones y responsabilidades propias del promotor. El libro arroja luz sobre esta cuestión, ofreciendo criterios para identificar en qué casos el gestor actúa como promotor. Las conclusiones alcanzadas en el trabajo son el resultado de un estudio exhaustivo de la legislación española, así como de las sentencias dictadas por los tribunales españoles en la materia. El libro incorpora, asimismo, en las cuestiones más relevantes, un análisis comparado centrado en el ordenamiento jurídico francés.

Tabla de Contenidos

I. Introducción: promoción de viviendas en régimen de autopromoción, comunidad de propietarios y cooperativas de viviendas.
1. Delimitación del objeto de estudio.
2. Promoción de viviendas para uso propio (autopromoción) como modo de acceso a la propiedad de una vivienda.
3. Situación de la autopromoción en el mercado inmobiliario español.
3.1. Viviendas terminadas entre 1992 y 2008
3.2. Viviendas terminadas entre 2009 y 2013
4. Ventajas e inconvenientes de la autopromoción inmobiliaria.
4.1. Ventajas de la autopromoción inmobiliaria
4.1.1. Ahorro económico del beneficio del promotor profesional
4.1.2. Ayudas públicas a la autopromoción: viviendas protegidas y otras ayudas
4.1.3. Beneficios fiscales reconocidos a las cooperativas de viviendas
4.2. Inconvenientes de la autopromoción inmobiliaria
4.2.1. Asunción del riesgo económico de la promoción
4.2.2. Fraudes cometidos en la promoción en régimen de comunidades de propietarios y de cooperativas de viviendas: la respuesta del legislador
a. El caso de la cooperativa de viviendas «Promoción Social de Viviendas, Soc. Coop.»
b. Respuesta del legislador a los fraudes cometidos en la promoción en régimen de comunidades de propietarios y de cooperativas de viviendas
II. Marco legal del proceso de la edificación y regímenes de responsabilidad por vicios o defectos constructivos.
1. Código Civil
1.1. Artículo 1591.I del Código Civil
1.2. Jurisprudencia sobre responsabilidad por ruina
2. Ley de Ordenación de la Edificación
2.1. Régimen de responsabilidad legal del artículo 17 LOE
2.1.1. Finalidad de la Ley
2.1.2. Artículos 17 y 18 de la LOE
2.1.3. Ámbito de aplicación temporal (disposición final 4ª)
a. Derogación tácita del artículo 1591.I CC
b. Superación de la doctrina jurisprudencial sobre responsabilidad por ruina
2.1.4. Ámbito de aplicación territorial
2.1.5. Exclusiones del ámbito de aplicación
2.2. Presupuestos objetivos
2.2.1. Daños materiales (artículo 17.1 LOE)
2.2.2. Edificación (artículo 2 LOE)
2.2.3. Tipos de vicios y defectos constructivos (artículo 17.1 LOE)
a. Estructurales: 10 años [artículo 17.1.a) LOE]
b. De habitabilidad: 3 años [artículos 3.1.c) y 17.1.b) LOE y 13 a 15 CTE]
c. De ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado: 1 año (artículo 17.1, 2º párrafo, LOE)
2.2.4. Solicitud de licencia de edificación a partir del 6.5.2000 (disposición transitoria 1ª LOE)
a. Irretroactividad del artículo 18.1 LOE
b. Irretroactividad de la disposición adicional 7ª LOE
2.3. Presupuestos temporales: plazos de garantía y prescripción
2.3.1. Plazos de garantía. Dies a quo: recepción de la obra (artículo 6.5 y 17.1 LOE)
2.3.2. Plazos de prescripción (artículo 18 LOE)
2.4. Legitimación activa y pasiva
2.4.1. Legitimación activa: propietarios y terceros adquirentes (artículo 17.1 LOE)
2.4.2. Legitimación pasiva: agentes de la edificación (artículo 17.1 LOE)
2.5. Estándar de responsabilidad del artículo 17.1 LOE: adopción de la tendencia objetiva de la responsabilidad por ruina
2.5.1. Teoría de la objetivación de la responsabilidad
2.5.2. Teoría de la responsabilidad objetiva o sin culpa
a. Ausencia de previsión del cumplimiento de la lex artis como causa de exoneración en el artículo 17.8 LOE
b. Previsión de un seguro obligatorio
c. Ausencia de reconocimiento expreso en la Ley
2.6. Compatibilidad del artículo 17 LOE con la responsabilidad contractual
2.6.1. La LOE reconoce la compatibilidad del artículo 17 con la responsabilidad contractual
2.6.2. En especial, la discutida compatibilidad en la reparación de los daños materiales cubiertos por el artículo 17.1 LOE
a. Tesis contraria a la compatibilidad en la reparación de los daños materiales cubiertos por el artículo 17.1 LOE
b. Tesis favorable a la compatibilidad en la reparación de los daños materiales cubiertos por el artículo 17.1 LOE
2.6.3. Compatibilidad con el saneamiento por vicios ocultos (artículos 1484 a 1490 CC) y la acción de incumplimiento contractual (artículos 1101 y ss. y 1124 CC)
3. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
3.1. Régimen de responsabilidad del artículo 149 TRLCU
3.1.1. Artículo 149 TRLCU y remisión al artículo 148 TRLCU
3.1.2. ¿Vulnera el artículo 149 TRLCU los límites de la delegación legislativa establecidos en la Ley 44/2006?
3.1.3. Carácter objetivo y límite cuantitativo de la responsabilidad
3.1.4. Ámbito de aplicación material y temporal
3.2. Presupuestos objetivos: daños por defectos de la vivienda no cubiertos por una ley específica
3.2.1. Daños originados por defectos de la vivienda
3.2.2. Daños no cubiertos por un régimen legal específico
3.2.3. Daños de naturaleza material o personal, con exclusión de los morales
3.3. Presupuestos temporales: plazo de prescripción
3.4. Legitimación activa y pasiva
3.4.1. Legitimación activa: «todo perjudicado» (artículo 128.1 TRLCU)
3.4.2. Legitimación pasiva: constructor y promotor profesionales (149 TRLCU)
a. Constructor
b. Promotor
c. Requisito de profesionalidad
d. Distribución de la responsabilidad: solidaridad y derecho de repetición (artículos 132 TRLCU)
3.5. Compatibilidad del artículo 149 TRLCU con otros regímenes de responsabilidad
3.5.1. Con el régimen de los artículos 17 y 18 LOE
3.5.2. Con la responsabilidad por productos defectuosos (artículos 135 y ss. TRLCU)
3.5.3. Con la responsabilidad contractual y extracontractual del Código Civil (artículo 128, 2º párrafo, TRLCU)


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